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엄정숙 부동산전문 변호사가 말하는 법률 상식“집주인이 건물수리 거부하면 직접 고치고 월세에서 빼면 돼”
집주인이 고장 난 건물을 수리해 주지 않아 마음 고생하는 세입자들이 수두룩하다. 집주인에게는 집사용에 필요한 상태를 유지해 주어야 할 의무가 있다는 사실을 명심하고 대응해야 한다.
1일 엄정숙 부동산전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “집주인이 건물을 수리해 주지 않는 경우가 많다” 며 “이 때는 세입자가 직접 건물을 수리하고 비용은 월세에서 빼거나 소송을 준비해야 한다”고 조언했다.
민법 제623조 임대인의 의무는 ‘임대인은 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.’고 규정하고 있다. 즉, 집주인은 세입자가 사는 동안 건물을 문제없이 쓸 수 있도록 해 주어야 할 의무가 있다는 뜻이다. 만약 집주인이 수리를 해주지 않으면 세입자가 직접 고치고 비용을 청구하면 된다.
실제로 세입자의 돈으로 집을 수리했다가 월세를 내지 않은 대법원판례가 있다(대법원 2016다227694, 판결).
집주인 A가 집을 수리해 줄 의무를 이행하지 않자 세입자 B는 1500만원을 들여 집을 수리했다. B는 수리 후 A에게 “수리비는 월세에서 차감하겠다”고 했다. 실제로 2개월 이상 월세를 내지 않았다. 집주인 A는 “주택임대차보호법에 따라 세입자가 2기에 해당하는 월세를 내지 않았다”며 임대차계약 해지를 통보하고 건물을 비워달라는 명도소송을 제기했다. B는 월세를 내지 않은 게 아니라 수리비를 차감한 것이라고 맞섰다.
대법원은 세입자의 손을 들었다. “건물의 보존을 위한 비용은 필요비인데, 필요비는 집주인이 부담해야 하므로, 세입자가 필요비를 지출하면, 집주인이 돌려줄 책임이 있다”며 “집주인의 필요비 지급책임은 세입자의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 세입자는 지출한 필요비 금액만큼 차임의 지급을 거절할 수 있다”고 판결했다.
즉, 월세를 2기분 이상 안 낸 것은 수리비용을 못 받았기 때문에 정당하다는 판결을 한 것이다.
집주인이 건물수리를 바로 해주지 않을 때 어떻게 대처해야 현명할까?
엄 변호사는 “세입자가 우선 수리하고 수리비용을 요청하면 된다” 며 “세입자가 매월 월세를 납부하는 경우라면, 내야할 월세에서 차감하면 된다”고 설명했다. 이어 “월세를 내지 않고 보증금만 있는 세입자라면 ‘임대차 계약이 만료된 이후에’ 전세보증금 반환소송에서 추가로 수리비용까지 청구하면 된다.”고 귀띔했다.
전세금 반환소송이란 받지 못한 전세금을 돌려받기 위해 세입자가 집주인을 상대로 제기하는 소송을 말한다. 대법원이 발표한 2021사법연감에 따르면 2020년 한 해 동안 전국 법원에 접수된 전세금반환소송의 건수는 5천755건으로 집계됐다. 전세금 반환소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송 센터 통계에 따르면 인터넷 무료상담만 2015년부터 현재까지 1천982건 인 것으로 나타났다.
아래는 위의 글을 구글번역이 번역한 영문의 <전문>이다. [Below is an English <Full text> translated by Google Translate.]
“Not long ago, during a cold winter, my boiler broke down and I asked the owner of the building to fix it. The owner of the building had no choice but to make the repairs with my own money. What should I do if I ask the owner of the building for repair costs and they do not respond at all?”
There are many tenants who are struggling because their landlords do not repair broken buildings. Keep in mind that the landlord has an obligation to maintain the condition necessary for the use of the house, and respond accordingly.
On the 1st, Eom Jeong-sook, a real estate attorney specializing in real estate (Law Office), said, “There are many cases where the landlord does not repair the building. advised
Article 623 of the Civil Act stipulates that the lessor's obligation is 'the lessor bears the obligation to maintain the state necessary for its use and profit during the duration of the contract.' This means that the landlord is obligated to ensure that the tenant can use the building without problems during the tenancy. If the landlord doesn't make the repairs, the tenant will have to fix it and charge for it.
In fact, there is a Supreme Court precedent that repairs the house with the tenant's money but does not pay the monthly rent (Supreme Court 2016da227694, judgment).
When landlord A did not fulfill his obligation to repair the house, tenant B repaired the house at 15 million won. After the repair, B said to A, “The repair cost will be deducted from the monthly rent.” In fact, I haven't paid my rent for more than 2 months. Landlord A filed a lawsuit to vacate the building after notifying the termination of the lease, saying, “The tenant did not pay the rent for the second period according to the Housing Lease Protection Act.” B countered that he did not pay the rent, but that he had deducted the cost of repairs.
The Supreme Court upheld the tenant's hand. “The cost for the preservation of the building is a necessary expense, but the necessary expenses must be borne by the landlord, so if the tenant spends the necessary expenses, the landlord is responsible for returning it,” he said. In this relationship, the tenant can refuse to pay the rent equal to the amount of necessary expenses spent.”
In other words, it was judged that it was justified to not pay the rent for more than two quarters because the repair cost was not received.
What should be done wisely when the landlord doesn't repair the building right away?
Lawyer Eom explained, “The tenant needs to make the repairs first and request the repair cost. He added, “If you are a tenant who only has a deposit without paying monthly rent, you can claim additional repair costs in the litigation for returning the Jeonse deposit after the rental contract expires.”
Jeonse money refund lawsuit is a lawsuit filed by a tenant against a landlord in order to get back the Jeonse money that has not been received. According to the 2021 Judicial Yearbook published by the Supreme Court, the number of cases of Jeonse money refund lawsuits filed with courts nationwide in 2020 was 5,755. According to statistics from the Jeonse Money Return Litigation Center, there were 1,982 free online consultations from 2015 to the present. <저작권자 ⓒ 브레이크뉴스경남 무단전재 및 재배포 금지>
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